مالیات بر درآمد املاک

این یکی از نقاط چالشی مهم در گذشته بود. طبق تفسیرهای پیشین سازمان امور مالیاتی و برخی آراء شورای عالی مالیاتی، معاملات با اسناد عادی، از نظر مالیاتی، غالباً به عنوان “اجاره” یا “واگذاری حق انتفاع” تلقی می‌شدند، زیرا دولت تنها مالکیت ثبت شده رسمی را به رسمیت می‌شناخت. اما با یک تحول مهم، دادنامه شماره 140231390002587410 مورخ 1402/10/05 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری، این رویه را ابطال کرد. بر اساس این دادنامه، اگر با اسناد عادی، [انتقال قطعی ملک اثبات و احراز شود]، این معامله باید مشمول [مالیات نقل و انتقال قطعی املاک طبق ماده 59 قانون مالیات‌های مستقیم] قرار گیرد، نه مالیات بر درآمد اجاره. این تغییر برای شفافیت بیشتر و انطباق با واقعیت معاملات بسیار حائز اهمیت است.

پیش از اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم در سال 1380 (لازم‌الاجرا از 1381)، شرکت‌هایی که 100% سرمایه آن‌ها مستقیم یا با واسطه متعلق به دولت بود (از جمله بانک‌ها)، در خصوص درآمد املاک خود مشمول مالیات بر درآمد املاک نبودند و مالیات آن‌ها از طریق رسیدگی به دفاترشان تعیین می‌شد. اما با حذف تبصره ماده 52 در اصلاحیه مورخ 1380/11/27 و لازم‌الاجرا شدن از 1381/01/01، این معافیت برداشته شد. بنابراین، از آن تاریخ به بعد، نقل و انتقال املاک این شرکت‌ها نیز مانند سایر اشخاص، بر اساس نرخ‌های مقرر در ماده 59 اصلاحی قانون مالیات‌های مستقیم، مشمول مالیات مقطوع گردید. این تغییر نشان‌دهنده تلاش برای ایجاد عدالت بیشتر در نظام مالیاتی است.

خیر، طبق تبصره 1 ماده 53 اصلاحی قانون مالیات‌های مستقیم]، [محل سکونت پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد و همچنین محل سکونت افراد تحت تکفل مالک، اجاری تلقی نمی‌شود. این بدان معناست که از این بابت، مالیات بر درآمد املاک از مالک مطالبه نمی‌شود، مگر اینکه اسناد و مدارکی ثابت کند که اجاره‌ای پرداخت می‌شود. نکته مهم این است که اگر مالک چندین واحد مسکونی را به افراد یادشده اختصاص داده باشد، فقط یک واحد برای سکونت مالک و یک واحد برای هر یک از افراد مذکور (به انتخاب مالک) از شمول مالیات خارج خواهد بود. این معافیت به منظور حمایت از روابط خانوادگی و مسکن افراد تحت پوشش پیش‌بینی شده است.

ماده 53 قانون مالیات‌های مستقیم به صراحت بیان می‌کند که درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می‌شوند، عبارت است از کل مال‌الاجاره (اعم از نقدی و غیرنقدی)، پس از کسر بیست و پنج درصد (25%) بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره. در عمل، این بدان معناست که برای محاسبه درآمد مشمول مالیات، ابتدا کل مبلغ اجاره‌ای که دریافت کرده‌اید (یا معادل نقدی اجاره غیرنقدی) را مشخص می‌کنید، سپس 25% از این مبلغ را به عنوان کسورات قانونی کسر می‌کنید. مبلغ باقی‌مانده، درآمد مشمول مالیات شما خواهد بود که نرخ مالیاتی بر آن اعمال می‌شود. این کسورات، نیازی به ارائه فاکتور یا سند خاصی ندارند و به صورت یک درصد ثابت از کل اجاره کسر می‌شوند. این موضوع شامل حال صاحبان عین و یا منفعت می‌شود و هدف آن پوشش هزینه‌های عمومی نگهداری و استهلاک ملک است.