مالیات املاک دستدارمی و سند عادی

بر اساس ماده 74، اصل مالیات بر نقل و انتقال برای املاک دستدارمی دقیقاً مانند املاک دارای سند رسمی اعمال می‌شود. این بدان معناست که سازمان امور مالیاتی، با وجود عدم ثبت رسمی، این معاملات را به رسمیت می‌شناسد و آن‌ها را مشمول مالیات می‌داند.

مبنای محاسبه این مالیات، ارزش معاملاتی ملک در تاریخ انتقال است. این ارزش، توسط کمیسیون‌های تقویم املاک تعیین می‌شود و نرخ مالیات بر اساس ماده 59 قانون مالیات‌های مستقیم، به میزان 5 درصد از ارزش معاملاتی برای عین ملک و 2 درصد از وجوه دریافتی اعلامی بابت حق واگذاری محل است.

نکته بسیار مهم در این ماده این است که متصرف ملک، از نظر مالیاتی، مانند مالک اصلی محسوب می‌شود. این موضوع، مسئولیت مالیاتی سنگینی را برای خریداران یا دارندگان این نوع املاک ایجاد می‌کند.

نقش “عرف محل” در ماده 74 کلیدی است. این عرف است که تعیین می‌کند آیا معامله‌ای که با سند عادی انجام شده، واقعاً یک انتقال قطعی بوده یا خیر. در عمل، اثبات این عرف به عهده مؤدی است.

علاوه بر مالیات نقل و انتقال، درآمد حاصل از واگذاری سایر حقوق مربوط به این نوع املاک نیز مشمول مالیات خواهد بود. برای مثال، اگر حق واگذاری محل یک مغازه دستدارمی منتقل شود، درآمد حاصل از آن نیز مالیات‌بردار است.

تغییرات قانونی و آرای دیوان عدالت اداری نقش مهمی در شفاف‌سازی این ماده داشته‌اند. پیش از این، برخی برداشت‌ها منجر به تلقی معاملات عادی به عنوان اجاره و مطالبه مالیات بر درآمد اجاره می‌شد. اما دیوان عدالت اداری، با آرای قاطع خود، این رویه را باطل کرده است.

این آرای دیوان، تأکید دارند که اگر واقعیت انتقال قطعی ملک با اسناد عادی اثبات و احراز شود، باید مالیات نقل و انتقال موضوع ماده 59 مطالبه شود و تلقی اجاره در این موارد، خلاف شرع و قانون است. این امر، آرامش خاطر بیشتری را برای طرفین معاملات عادی فراهم می‌کند، زیرا مشخص می‌شود که در صورت احراز انتقال قطعی، مالیات اجاره به آن‌ها تعلق نمی‌گیرد.