صفر تا صد مالیات ساخت و فروش ساختمان

خیر. ماده 77 به طور کلی شامل درآمد ناشی از ساخت و فروش ساختمان در شهرهایی با جمعیت یکصد هزار نفر و بالاتر می‌شود. شهرهای با جمعیت کمتر از این تعداد، از شمول این ماده مستثنی هستند. همچنین، برای اشخاص حقیقی، شرط شمول این است که کمتر از سه سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار ساختمان گذشته باشد.

مالیات 10 درصدی علی‌الحساب ماده 77، مالیاتی بر درآمد حاصل از فعالیت ساخت و فروش ساختمان است که به صورت پیش‌پرداخت دریافت می‌شود و در نهایت با مالیات قطعی تسویه می‌گردد. این مالیات، نوعی مالیات بر درآمد محسوب می‌شود. در مقابل، مالیات ماده 59، مالیاتی است که بر نفس عمل نقل و انتقال قطعی املاک وضع می‌شود و نرخ آن 5% از ارزش معاملاتی ملک است. به عبارت دیگر، مالیات ماده 77 بر سود فعالیت شما اعمال می‌شود، در حالی که مالیات ماده 59 بر ارزش معامله ملک است و حتی اگر سودی هم در انتقال نباشد، باید پرداخت شود. مالیات ماده 77 علاوه بر مالیات ماده 59 دریافت می‌گردد.

بله، نقل و انتقال ساختمان‌های در حال ساخت و ناتمام، مشمول مالیات ساخت و فروش ماده 77 و مالیات علی‌الحساب 10% آن است. میزان مالیات بر اساس درصد پیشرفت فیزیکی ساختمان در زمان انتقال محاسبه می‌شود. همچنین، مبلغ فروش در این مرحله، به عنوان بهای تمام شده برای خریدار بعدی محسوب می‌شود.

ماده 12 آیین‌نامه اجرایی ماده 77 که اخیراً ابطال شده، مربوط به نحوه محاسبه و تعیین درآمد مشمول مالیات بود. این ماده تعیین می‌کرد که ارزش روز عرصه در زمان فروش ملک (که بر اساس ماده 64 قانون تعیین می‌شود) یا ارزش خرید عرصه، هر کدام که بیشتر باشد، در محاسبه و تعیین درآمد مشمول مالیات منظور خواهد شد. ابطال این ماده توسط دیوان عدالت اداری به این معناست که دیگر سازمان امور مالیاتی نمی‌تواند به صورت ثابت و صرفاً بر اساس “ارزش معاملاتی” تعیین شده در ماده 64 قانون، ارزش عرصه را برای کسر از درآمد مشمول مالیات شما در نظر بگیرد. این امر می‌تواند بر روش محاسبه بهای تمام شده و در نتیجه سود شما (و مالیات متعلق) تأثیر بگذارد و احتمالا نیاز به بررسی دقیق‌تر هزینه‌های واقعی و قیمت‌های روز زمین خواهد بود. این تغییر، بر پیچیدگی محاسبات مالیاتی می‌افزاید و اهمیت مشاوره تخصصی را بیشتر می‌کند.